《无锡商品房备案新政》逐条分析后，我们发现了一些事情……
撰稿&排版//小雪花
最近各大媒体发布的《新建商品住房销售价格备案实施细则》，其实于8月19日已经在无锡市发改委网站公布了，但是里面各条内容对于楼市，对于我们普通老百姓有什么关系，没人在说！
今天，主编带我们逐条分析细则时，一边划重点，一边又有了新发现和新联想。
不如就将它拿出来，咱们一起交流一下。
第一章 总则
第一条 为加强新建商品住房价格管理，促进房地产市场健康平稳发展，根据《江苏省价格条例》《江苏省价格备案管理办法》《省物价局 省住建厅关于完善新建商品住房销售价格备案管理工作的意见》等规定，经市政府同意，特制定本实施细则。
第二条 为规范商品住房销售行为，引导市场房价合理形成，房地产开发企业（以下简称开发企业）在办理商品住房预售许可和现房销售备案前，应按照规定将有关材料报送价格主管部门履行价格备案义务。
第三条 本细则适用于无锡市区范围内新建商品住房（不含保障性住房）销售价格备案。对短期内上涨过快、社会集中反映的与商品住房配套的车库、车位、储藏室的销售价格，经市政府同意，可参照执行。
第一章中的重点在第3条，规定了适用范围，新建商品房，不包含保障性住房，也不包括在细则公布之前拿证的房源。
同时，我们看到，对车库、车位和储藏室做了一个伏笔，防止开发商随意在这几个方面转加价格，这点很重要！
第二章 价格备案程序
第四条 新建商品住房建造达到预售节点（小高层及高层商品住房形象建设进度达到30%以上、多层达到50%以上），且成品房有交付标准展示的样板房时，开发企业填写《申报商品住房销售价格备案信息表》，申请启动备案程序。
价格主管部门在集体审议前派员现场察看形象进度。
第五条 价格主管部门委托依法定程序产生的第三方成本审核机构开展成本审核，加强指导协调，及时解决成本审核过程中遇到的问题。
（一）开发企业采取随机摇号方式确定负责成本审核的第三方成本审核机构。
（二）价格主管部门出具《商品住房成本审核工作通知单》，送达第三方成本审核机构。
（三）开发企业向第三方成本审核机构提供《商品住房成本审核所需资料清单》及相关资料。
（四）第三方成本审核机构根据相关规定审核经营成本。
（五）第三方成本审核机构在10个工作日内将成本审核初步结论、成本审核报告书初稿、与开发企业就初步结论沟通的意见以及其他有关资料报送价格主管部门。
（六）价格主管部门在5个工作日内对核增核减的成本项目、依据和理由、调整金额等内容，与开发企业、第三方成本审核机构进行审核沟通，并由第三方成本审核机构出具《成本审核报告书》。
第六条 开发企业依据成本审核结论及相关情况向价格主管部门递交价格备案申请，同时提供项目立项、审批等相关材料。
开发企业应全面、真实地提供价格备案材料。报送材料不齐全或者不符合法定形式的，价格主管部门应当一次性告知需补正的有关材料，限期补正。
第七条 对符合价格备案规定的，价格主管部门应当组织集体审议，在10个工作日内作出是否备案的决定。情况复杂的，经价格主管部门负责人批准，可以延长7个工作日。
价格主管部门发现开发企业申报备案价格明显不合理的，可以暂缓备案，引导经营者合理定价。
第八条 开发企业按照价格备案决定报送价格备案申报表及一房一价公示表。价格主管部门制作价格备案回复表，交开发企业签收，并在5个工作日内在政务网站公示。
第九条 价格备案程序履行完毕后，价格主管部门应当按照“一价一卷宗”的原则在15个工作日内将相关备案资料建档保存，确保工作有据可查。
1、虽然我们买的是期房，但开发商启动价格备案，也是要达到预售节点的。
“小高层及高层商品住房形象建设进度达到30%以上、多层达到50%以上。”
举例说明，比方说24层的高层，至少要建到24×0.3=7~8层时，才符合条件，可以申请价格备案。
其中，带装修房源，同时还要满足：有交付标准展示的样板房才行。
2、开发商的成本审核，是由第三方成本审核机构进行评定。
采取随机摇号方式选取审核机构，一定程度上保证了公正性，毕竟随机的，想要做手脚还是比较复杂的！
3、开发商的备案价格，可不可以跟着市场行情，想怎么定就怎么定？
不行！价格主管部门要是发现不合理，随时可以驳回。
通过的备案价格，在无锡发改委网站上有据可查，买房人可自行查看。也可以关注我们，我们会随时跟进。
第三章 成本审核管理
第十条 新建商品住房第三方成本审核机构由价格主管部门采取政府购买服务的方式确定。
第十一条 制定新建商品住房成本审核规则，规范第三方成本审核机构的成本审核行为，提高成本审核结论的科学性、合理性、公正性。
第十二条 第三方成本审核机构严格按照规定进行成本核算，并执行土地拍卖中不能计入成本的相关约定。
第十三条 价格主管部门对第三方成本审核机构的成本核算质量定期抽查，并组织量化考核，对考核结果较差的解除购买服务合同。
第十四条 开发企业对第三方成本审核机构作出的成本审核数据有异议的，应当在收到成本审核数据后的5个工作日内向价格主管部门提出书面意见及理由，由价格主管部门组织复核。
第四章 价格备案管理
第十五条 价格主管部门以经审核的合理成本数据为基础，综合考虑合理利润、应交税费等因素审核确认新建商品住房备案价格。
价格主管部门要加强房地产市场调控监管，科学研判市场动态，准确把握发展趋势，当市场价格上涨较快或者有可能显著上涨时，可根据住房市场调控目标，设置分区域年化价格调整幅度，实现房地产市场可持续平稳健康发展。
第十六条 开发企业申报备案价格时，凡已实施价格备案的项目，不得调高备案价格。
同一项目在一年内分批报备的，后一批次备案价格不得高于前一批次。
同一项目超过一年分批报备的，后一批次申报备案价格超过前一批次的，必须履行成本审核程序。调整幅度不得超过住房市场调控目标。
第十七条 2016年10月以前取得新建商品住房用地且经有关部门批准延期开发的项目，因政府规划、拆迁、配建等原因导致成本审核数据不能真实反映成本变化的，由开发企业提出申请，经属地政府核实确认后，由无锡市房地产调控领导小组办公室采取一事一议的方式研究决定其备案价格。
第十八条 开发企业应严格执行商品住房销售明码标价制度，实行明码标价和“一房一价”，在取得商品住房预售许可证后10个工作日内一次性公开全部准售房源、价格以及车位等公共设施配套信息。
开发企业应全面实行商品住房销售“一价清”制度。
第十九条 价格主管部门应会同市场监督管理部门、住房建设部门加强销售价格行为监管，市场监督管理部门及时查处新建商品住房销售价格违法行为。
第二十条 建立新建商品住房价格管理“红黑名单”认定和发布机制，依托全市信用联动奖惩系统，为守信开发企业提供公共服务便利、优化监管安排等，对失信开发企业实施联合惩戒。
1、价格主管部门起着非常重要的作用。
可根据住房市场调控目标，设置分区域年化价格调整幅度。分区域很重要，不能一刀切不是！
2、“凡已实施价格备案的项目，不得调高备案价格”、“同一项目在一年内分批报备的，后一批次备案价格不得高于前一批次”（重中之重！）
表达的很明确了，就是备案价格定好后，不准调高！分批报备想涨价也不行！
那么疑问就来了，某项目土拍后每平涨了1000啊！是不是不合规啊？
不一定，要看备案价。
只要没超过发改委网站上公布的一房一价，就完全没问题。
再解释一下，比方说，开发商公示的备案价格是20000元/㎡，首开一般优惠力度都很大，比如9折、95折之类。但随着续销、周边地价上涨等因素，开发商都有可能会取消优惠。如果你发现项目从18000卖到了20000元/㎡，可能只是取消了优惠，也是合理的。
所以，尽量在合理范围内，申请较高的备案价，这个也就能够理解喽！
3、“2016年10月以前取得新建商品住房用地且经有关部门批准延期开发的项目，可采取一事一议的方式研究决定其备案价格。”
意味着16年10月前拿地的开发商，必须要相关部门同意，拿出现实的依据，能够证明在售项目的成本增加了，也是有一定价格空间的。
仔细想，无锡市场上确实有一批限价楼盘如此。
比方说，时间拉长，融资成本增高了。现在市面上的融资利息是8-15个点，这也是开发商每年要付出的成本之一。开发商融资都是几亿、十几亿“借的”，如果拿地3年没开发，利息高的也很吓人。
再比方说，有些土壤修复的，几千万、一个亿加进去，那也是成本对不对？
再有精装修的成本也是溢价。这也是我们在踩盘的时候，尽量会去了解精装标准的原因。
第五章 附则
第二十一条 本细则由无锡市发展和改革委员会负责解释。江阴市、宜兴市可根据实际情况参照执行。
第二十二条 本细则自2019年7月10日起实施。此前发布的相关规定，凡与本细则相抵触的，一律以本细则为准。法律、法规、规章以及上级机关另有规定的，从其规定。
这条呢，江阴、宜兴可能会有一些口子，不解释了。
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